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 停供别墅用地的几种猜想  

2006-06-12 14:39:07|  分类: 产业经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 停供别墅用地的几种猜想 

   “停供别墅用地是政府给现有别墅项目发奖金。”北京一个别墅项目的总经理助理这样说,并称这是做高端项目的开发商们经过讨论后得出的一致结论。

在政府5月中下旬推出的新一轮加强房地产市场调控新政策中,由国土资源部宣布的“即日起(530)停止别墅用地的审批”成为十分引人注目的一条,许多新闻媒体在报道国土资源部新闻发布会的内容时把它做成了标题。这或许是因为这条新政似乎直指有钱人,在当下的社会舆论环境中特别容易引起共鸣。

停供别墅用地,政府的本意应该是在土地资源有限的前提下,希望有更多的土地用于一般房地产项目的开发,改善住房供应结构,从而控制房价,让更多的人买得起房。能否达到这样目的,不是短期内能做判断的,至少需要几年的观察。看得见的直接作用,却与这个目的无关,最显而易见的,便是前文引述的那位别墅开发商的说法。在未来的几年中别墅增量供给将日益减少,如政策不变,终有一天将没有增量供给,价格上涨是必然的。事实上,短短几天,北京的一些别墅项目已经出现价格上扬。有专家说,目前囤积在开发商手中的别墅用地两三年内都消化不完,因此对于别墅的开发商来讲,停供别墅用地应该是一种变相的利好刺激。

除此之外,还会有哪些直接影响呢?

容易想到的是类别墅项目,还有TOWNHOUSE、花园洋房、高档公寓等等低容积率的房地产项目。国土资源部虽然已经说要把类别墅列入别墅项目管理,防止开发商打擦边球,但如何定义别墅、类别墅恐怕不那么容易。不管怎么界定,总会有一个下限,下限之下总还有一些低密度住宅项目。从经济学上说这类项目与别墅项目是替代品的关系,二者的需求互有交叉,一种物品涨价或供应减少,其替代品必将价格上扬。

再有就是与别墅相关的高档建材和电气设备需求可能减少,如适用于大面积卫生间的卫浴设备、适用于大面积厨房的厨房设备,小型中央空调设备等等。这些东西是别墅的互补品,按照经济学理论,一种物品的销售减少,其互补品也将出现需求减少。同理,与别墅内外部环境管理养护有关的产业如别墅绿化、清洁等也可能出现需求减少。当然,这些方面的需求变化可能是缓慢的。

一个可能出现的情况是,中国的富豪们在国内别墅供给减少到一定程度、价格上升到一定高度后,会寻求在国外尤其是周边国家或地区购买别墅。如东南亚、南亚国家,还有我国的香港、台湾地区。一个人的资产积累到一定程度,在住的需求上自然会升级至别墅,

这种需求欲望是挡也挡不住的。到那时,对中国人来说越是出国和居住手续简便、交通便利的目的地,越会吸引这样的买家。

    上述几种情况会不会出现,会在多大程度上出现,与一个不太好预测的前景有关,那便是停供别墅用地的政策会执行多久。之所以这么说,是因为早在2003218,国土资源部在其下发的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控》的紧急通知中,已经明确规定“停止别墅类用地的土地供应”,时隔3年多后再次宣布这一规定,显然是此前并未严格执行,可见在中国执行一项政令之艰难。再者,中国幅员辽阔,各地土地资源情况千差万别,譬如西部不少城市郊区就有大量不长庄稼的荒地,这些荒地是否也不准建别墅或类别墅?如果将来政策能在不同地区有所调整,别墅市场将会是另一种情景。

(本文的删节版发表在国际航空报财经评论专栏) 

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